Reduzierung Gewerbemiete wegen Corona ?

Die Frage, ob Corona-Einschränkungen Mietminderungen rechtfertigen, verschärft sich in der dritten Welle immer weiter. Die Gerichte müssen entscheiden, wer das Verwendungsrisiko einer Mietsache trägt und entschieden in der Vergangenheit häufig zu Lasten der Gewerbemieter (s. u.).

Der Gesetzgeber reagierte mit Mietrechtsänderung im EGBGB

Für die Monate April bis Juni hatte der Gesetzgeber bereits im Rahmen des ersten Lockdowns ein sog. Kündigungsmoratorium angeordnet. Vermietern ist die Kündigung wegen eines Zahlungsverzugs während dieses Zeitraums versperrt. Die Mietzahlungspflicht selbst und die Fälligkeit der Miete blieben durch das Moratorium aber zunächst unangetastet. Zum 31. 12.2020 hat der Gesetzgeber dann eine Sonderregelung zur Behandlung von Gewerbemietverhältnissen bei coronabedingten Geschäftsschließungen eingeführt.

Die vom Bundestag am 18.12.2020 beschlossene Neuregelung im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) lautet:

Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Laut der Gesetzesbegründung gilt die Vermutung allerdings nur für das sogenannte reale Merkmal des § 313 Absatz 1 BGB, dass sich ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Damit steht fest, die Corona-Pandemie kann eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen. Die Frage, ob eine Anpassung der Miete im konkreten Fall angemessen ist, bleibt aber offen und muss von den Gerichten in umfassender Abwägung der Umstände des Einzelfalls entschieden werden.

Veröffentlich: 10.05.2021

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